Zwei unterschiedliche Rechte
Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB erlaubt die Wohnnutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils unter Ausschluss des Eigentümers. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB umfasst grundsätzlich sämtliche Nutzungen, also auch die wirtschaftliche Nutzung durch Überlassung an Dritte gegen Entgelt; einzelne Nutzungen können ausgeschlossen sein. Für die Bewertung zählt der konkret bestellte Umfang des Rechts.
Grundbuch und Bewilligung
Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Für die Bewertung werte ich neben dem Eintrag die Eintragungsbewilligung und weitere Vereinbarungen aus. Zu klären sind vor allem Umfang, Dauer, Bedingungen und die Verteilung von Kosten und Lasten.
Wovon der Werteinfluss abhängt
Soweit ein Recht die Nutzungsmöglichkeiten eines Erwerbers einschränkt und der Grundstücksmarkt das berücksichtigt, kann ein Wertabschlag entstehen. Maßgeblich sind der Rechtsumfang, die jährlichen wirtschaftlichen Auswirkungen, die Kosten- und Lastenverteilung und die Restlaufzeit. Bei lebenslangen Rechten wird mit Leibrentenbarwertfaktoren kapitalisiert (§ 47 ImmoWertV).
Vorgehen nach der ImmoWertV
Die Methode richtet sich nach den verfügbaren Daten und dem Bewertungsfall; § 47 ImmoWertV erlaubt unter anderem Vergleichsansätze und die Berücksichtigung wirtschaftlicher Vor- und Nachteile. Wird zunächst vom Wert der Immobilie ohne Belastung ausgegangen, ist dafür der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert maßgeblich; bereits erfasste Einflüsse werden nicht doppelt angesetzt. Ich unterscheide dabei zwischen dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks, dem Werteinfluss der Belastung und einem gegebenenfalls gesondert zu ermittelnden Wert des Rechts.
Anlässe und Anforderungen des Empfängers
Anlässe sind etwa eine Übertragung in der Familie, ein Verkauf, eine Erbauseinandersetzung oder Verhandlungen über eine einvernehmliche Ablösung. Vor der Beauftragung kläre ich mit Ihnen den Zweck und die Anforderungen des Empfängers an Inhalt und Person des Gutachters. Soll dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden, gelten besondere Anforderungen an die Person des Gutachters (§ 198 BewG); das klären Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung.
Bewertung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Meine Leistung ist die vereinbarte Bewertung der Immobilie und des Rechts. Die rechtliche Gestaltung von Urkunden gehört zu Notariat oder Rechtsanwalt, Fragen zur Schenkung- oder Erbschaftsteuer zu Ihrer Steuerberatung.
Stand Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Ersatz für die Prüfung im Einzelfall.