Die kurze Antwort
Grundlage für das Auszahlen von Miterben ist in der Regel der Verkehrswert der Immobilie nach § 194 BauGB, also der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Aus diesem Wert und den Erbquoten lässt sich ein Ausgleichsbetrag ableiten. Wie dieser im Einzelnen berechnet wird, hängt zusätzlich von Belastungen, Nachlassverbindlichkeiten und den Vereinbarungen unter den Miterben ab. Diese Fragen klären Sie mit Ihrer Rechtsberatung oder dem Notariat; meine Aufgabe ist der nachvollziehbar ermittelte Wert der Immobilie.
Wege der Auseinandersetzung
Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Der Nachlass gehört den Miterben gemeinsam, und jeder Miterbe kann grundsätzlich die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Für eine Immobilie gibt es typischerweise drei Wege. Ein Miterbe übernimmt sie und zahlt die anderen aus, die Erben verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös, oder es kommt, wenn keine Einigung gelingt, zur Teilungsversteigerung. Gerade bei der Übernahme durch einen Miterben ist der Wert der zentrale Verhandlungspunkt, weil er unmittelbar die Höhe der Ausgleichszahlungen bestimmt.
Stichtag und Unterlagen
Jeder Verkehrswert bezieht sich auf einen Stichtag. Für die Auseinandersetzung ist oft ein zeitnaher Stichtag gewünscht, für andere Fragen, etwa einen Pflichtteil, kann der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich sein. Welcher Stichtag gilt, legen Sie vor der Beauftragung fest, gegebenenfalls nach Rücksprache mit Ihrer Rechtsberatung. Für die Bewertung benötige ich unter anderem einen aktuellen Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Flächenangaben, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung sowie Angaben zu Modernisierungen und bekannten Mängeln. Fehlende Unterlagen kann ich in Abstimmung mit Ihnen bei den zuständigen Stellen anfordern.
Was den Wert in der Erbschaft beeinflusst
Geerbte Immobilien weisen häufig einen Instandhaltungs- oder Modernisierungsbedarf auf, der in der Bewertung sachgerecht zu berücksichtigen ist. Wertrelevant können außerdem Rechte in Abteilung II des Grundbuchs sein, etwa ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch zugunsten eines Angehörigen, sowie Baulasten oder bestehende Mietverträge. Bewohnt ein Miterbe die Immobilie bereits, ändert das den Verkehrswert nicht automatisch, kann aber für die Verhandlung unter den Erben eine Rolle spielen. Ich ermittle den Wert nach den Verfahren der ImmoWertV und lege offen, welche Einflüsse ich wie angesetzt habe.
Verkehrswert-Ermittlung, Kurzgutachten oder Stellungnahme
Sind sich die Miterben grundsätzlich einig und brauchen nur eine gemeinsame Orientierung, kann eine Stellungnahme zum Immobilienwert oder ein Kurzgutachten genügen. Bestehen Meinungsverschiedenheiten oder soll das Ergebnis Dritten vorgelegt werden, etwa einer Bank für die Finanzierung der Auszahlung, ist eine ausführliche Verkehrswert-Ermittlung meist die belastbarere Grundlage. Soll die Bewertung in einem gerichtlichen Verfahren verwendet werden, kläre ich mit Ihnen vorab die Anforderungen des Empfängers an Inhalt und Person des Gutachters. Ziel ist eine Bewertung, die zum Anlass passt.
Gemeinsam beauftragen, Akzeptanz schaffen
Eine Bewertung wird unter Miterben eher akzeptiert, wenn alle Beteiligten den Auftrag kennen und ihre Informationen einbringen konnten. Deshalb empfiehlt es sich, Auftrag, Stichtag und Umfang gemeinsam festzulegen. Zur Ortsbesichtigung können die Miterben anwesend sein, sodass Fragen zum Zustand der Immobilie direkt besprochen werden. Eine Berufshaftpflichtversicherung ist vorhanden. Im Erstgespräch kläre ich mit Ihnen den Anlass und wie belastbar die Antwort sein muss. Vor Beginn erhalten Sie ein schriftliches Festpreisangebot. Die Anfahrt in Mainz, Rheinhessen und Rhein-Main weise ich vorab transparent aus, sodass Sie wissen, womit Sie rechnen können.
Bewertung, keine Rechts- oder Steuerberatung
Meine Leistung ist die vereinbarte Bewertung der Immobilie. Die rechtliche Gestaltung der Auseinandersetzung, etwa ein Auseinandersetzungsvertrag oder die Übertragung im Grundbuch, gehört zu Notariat oder Rechtsanwalt. Fragen zur Erbschaftsteuer klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Soll dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden, gelten besondere Anforderungen an die Person des Gutachters (§ 198 BewG); Nachweise für das Finanzamt erstelle ich nicht.
Stand Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Ersatz für die Prüfung im Einzelfall.