Die Immobilie im Zugewinnausgleich
Leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wird bei der Scheidung auf Antrag der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs ausgeglichen. Dafür werden Anfangs- und Endvermögen jedes Ehepartners gegenübergestellt. Die rechtliche Berechnung, etwa die Berücksichtigung der Geldentwertung beim Anfangsvermögen, übernehmen Ihre Anwälte; das Gutachten liefert die Immobilienwerte zu den vorgegebenen Stichtagen. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung macht dabei oft den wesentlichen Teil des Vermögens aus.
Die Stichtage
Maßgeblich ist nicht der heutige Tag, sondern der gesetzliche Stichtag. Für das Anfangsvermögen zählt der Beginn der Zugewinngemeinschaft, in der Regel der Tag der Eheschließung. Erbschaften und bestimmte Zuwendungen, insbesondere Schenkungen Dritter, werden unter den Voraussetzungen des § 1374 Abs. 2 BGB dem Anfangsvermögen hinzugerechnet und zum Zeitpunkt des Erwerbs bewertet (§ 1376 BGB). Für das Endvermögen gilt bei der Scheidung der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also dem anderen Ehepartner zugestellt ist (§ 1384 BGB). Liegen die Stichtage in der Vergangenheit, ermittle ich den Wert rückwirkend auf Basis der damaligen Markt- und Zustandsdaten.
Übernahme oder Verkauf
Unabhängig vom Zugewinnausgleich klären Miteigentümer, wie es mit der gemeinsamen Immobilie weitergeht. Häufig übernimmt ein Ehepartner den Anteil des anderen gegen eine Auszahlung. Alternativ verkaufen beide an Dritte; wie der Erlös verteilt wird, richtet sich nach den Eigentumsanteilen und Vereinbarungen, Darlehen, Grundschulden und Ausgleichsansprüche sind gesondert zu klären. Gerade bei einer Übernahme gegen Auszahlung schafft ein begründeter Wert eine sachliche Verhandlungsgrundlage statt bloßer Schätzungen.
Wie ein nachvollziehbarer Wert die Verhandlung versachlicht
In einer Trennung gehen die Vorstellungen über den Wert oft weit auseinander. Wer übernimmt, betont eher anstehende Instandhaltungen; wer ausscheidet, blickt stärker auf die Marktentwicklung. Beauftragen beide gemeinsam eine unabhängige Bewertung, erhalten sie eine begründete Herleitung aus Lage, Zustand und rechtlichen Gegebenheiten. Welche formalen Anforderungen der Empfänger an das Gutachten stellt, klären Sie bitte vorab mit Ihrem Rechtsanwalt.
Welche Unterlagen nötig sind
Für die Bewertung zum Stichtag brauche ich einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Dazu kommen bemaßte Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und das Baujahr. Bei Stichtagen in der Vergangenheit helfen Nachweise über zwischenzeitliche Modernisierungen. Fehlen einzelne Unterlagen, kläre ich im Erstgespräch, was sich über Behörden oder Archive beschaffen lässt. Beim Ortstermin erfasse ich den Zustand im Beisein der Beteiligten.
Bewertung, keine Rechtsberatung
Meine Aufgabe ist die Ermittlung des Verkehrswerts nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung. Welche Stichtage im konkreten Fall gelten und wie Darlehen oder Schenkungen rechtlich zu behandeln sind, lege ich nicht fest. Familienrechtliche Fragen gehören zu Ihren Anwälten; idealerweise geben sie mir die Stichtage vor, auf die ich bewerte.
Stand Oktober 2026. Allgemeine fachliche Einordnung, keine Rechts- oder Steuerberatung und kein Ersatz für die Prüfung im Einzelfall.